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Spécialiste
en

immobilier d'entreprise


DE L’HUMAIN
AU SERVICE DES PROFESSIONNELS

Parce que nous croyons fermement que nos compétences doivent être au service de nos valeurs, MONLOCALPRO est né après 12 ans d’expérience en Immobilier d’Entreprise dont 6 ans à la direction du service Entreprise et Commerce d’un groupe Immobilier national.

Quelque peu atypique, notre agence immobilière se base sur un relationnel et un réseau fort, avant tout persuadée qu’il est possible d’allier le monde des affaires avec le respect des valeurs qui nous animent ; écoute, partage, accompagnement, bienveillance, implication, professionnalisme, agilité, réactivité… et surtout confidentialité.

Nous les avons accompagnés


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Nos prestations

LA FORCE DE MONLOCALPRO ?
SE METTRE A LA PLACE DU CLIENT

Spécialisés en Immobilier d’Entreprise, forts d‘un réseau développé au travers de notre expérience, nous vous accompagnons sur votre recherche de local commercial, local professionnel, industriel, artisanal et terrain à usage professionnel. Que vous soyez propriétaire, locataire, acquéreur ou investisseur, nous sommes là pour trouver les solutions les plus adaptées à vos besoins.

Notre force et notre valeur ajoutée principale, c’est de se mettre à la place du client afin de l’accompagner avec conviction vers la solution la plus adaptée.

Foire aux

questions
sur l'immobilier d'entreprise

 
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Comment estimer la valeur vénale de mon local commercial ?

Le Code du commerce (art. R123-178) défini la valeur vénale d'un local commercial comme le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché".
Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent pragmatique (NB : la valeur calculée s’entend hors frais d'acte, droits de mutation, ou modification du taux de TVA).

L’évaluation d’un bien immeuble est le résultat d’une juxtaposition de trois méthodes :

  1. La comparaison avec des transactions similaires réalisées sur un même secteur
  2. La rentabilité locative actuelle ou potentielle du local (revenus liés à la location de l’immeuble)
  3. L’application d’un prix au m2 en comparaison à d’autres locaux sur des secteurs similaires

Pour ces 3 calculs, les éléments essentiellement retenus sont les suivants :

  • Emplacement du local
  • Etat d'entretien des locaux
  • Ancienneté des locaux
  • Sont-ils facilement aménageables ?
  • Sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ?
  • Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ?
  • Que permet le règlement de copropriété

Pour bénéficier d’une juste valorisation de votre local, il est important de confier sa réalisation à un professionnel aguerri et spécialisé en immobilier d’entreprise.

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Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la location ou la vente d’un local commercial ?

Lorsque vous êtes propriétaire d'un local commercial, il est obligatoire avant de louer ou de vendre votre local commercial de réaliser à des diagnostics spécifiques. Ces diagnostics diffèrent en cas de location ou en cas de vente de votre local commercial.

Dans le cadre d’une location :

  • Le diagnostic amiante (DTA)
  • L’état des risques naturels et/ou technologiques (ESRIS ou ERP)
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Dans le cadre d’une vente :

  • Le diagnostic Carrez (si le local est en copropriété)
  • Le diagnostic Amiante (DTA)
  • Le diagnostic Termite
  • L’état des risques naturels et/ou technologiques (ESRIS ou ERP)
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
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Quels sont les différents types de baux dans le cas d’une location d’un local commercial ?

Avant de se lancer dans la location d’un local commercial, il est important de connaître les différents types baux qui existent sur le marché. Pour l’heure, il en existe 3 principaux types, que sont le bail commercial, le bail professionnel et le bail mixte.

1. Le bail commercial

Le bail commercial est normalement accordé pour une durée minimale de neuf ans et est soumis au régime juridique obligatoire prévu par le Code de commerce. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail commercial. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. La conclusion d’un bail commercial est un engagement à long terme qui présente les caractéristiques suivantes :

  • un contrat écrit n’est pas obligatoire (mais fortement recommandé)
  • un engagement d’une durée de 9 ans minimum
  • son objet est la mise à disposition de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal
  • un loyer initial, négocié librement, est fixé
  • un dépôt de garantie peut être demandé
  • le locataire dispose d’un droit au renouvellement en fin de bail
  • le bail est conclu pour exercer une activité précise

En synthèse, le bail commercial est un acte important et fondamental, nous vous conseillons donc de confier la rédaction à un professionnel habilité et aguerri !

2. Le bail professionnel

Pour pouvoir contracter un bail professionnel, les locaux doivent être affectés à l’exercice d’une activité professionnelle. Il n’est donc pas possible de conclure un bail professionnel sur des locaux à usage d’habitation.
Ensuite, un critère relatif à l’activité du locataire doit également être respecté. Ce dernier doit obligatoirement :

  • Exercer une activité non commerciale (expert-comptable, avocats, kiné, médecin, assureur…)
  • Ou une activité artisanale à condition qu’il n’existe pas de fonds artisanal

Ses caractéristiques :

  • Le bail professionnel doit être obligatoirement rédigé par écrit et doit avoir une durée minimale de 6 ans. La rédaction du contrat sera effectuée par un notaire si sa durée est supérieure à 12 ans.
  • Aucune règle particulière n’est prévue au niveau de la fixation du loyer, qui est négocié librement par les parties et qui peut être révisable ou non.
  • Lorsque le bail professionnel arrive à terme, il est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans (ou celle prévue au contrat initial si elle est supérieure).
  • Le locataire ou le bailleur peut toutefois donner son congé six mois au moins avant le terme du bail pour éviter le renouvellement.

Contrairement au bail commercial, le locataire n’aura ici aucun droit au renouvellement, ce qui constitue un gros inconvénient.

3. Le bail mixte

Le bail mixte est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre partie utilisée pour l’exercice d’une activité professionnelle.
Un bail mixte doit obéir aux règles prévues par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il doit être rédigé par écrit et contenir toutes les dispositions nécessaires.
Ce type de bail est souvent utilisé par les professionnels libéraux qui exercent leur activité professionnelle dans une partie de leur habitation principale. Par contre, lorsque le bail porte à la fois sur des locaux commerciaux et d’habitation, il est normalement indivisible et commercial pour le tout.
Lorsque le logement est concerné par un règlement de copropriété, il faut vérifier qu’il autorise l’exercice d’une activité professionnelle dans la résidence.

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Loi pinel et bail commercial : Quels sont les principaux changements apportes par la loi Pinel ?

Un état des lieux obligatoire

Facultatif avant la loi Pinel, l’état des lieux est devenu obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire dans le local commercial. La loi n’impose pas d’obligation quant à sa mise en œuvre aussi il peut aussi bien être réalisé à l’amiable entre le bailleur et le locataire que par un huissier. Cet état des lieux doit être annexé au contrat de bail.

L’allongement de la durée du bail dérogatoire

La durée d’un bail commercial est par principe de 9 ans. Cependant il existe des baux dérogatoires dont la durée ne pouvait pas excéder deux ans. La Loi Pinel du 18 juin 2014 allonge leur durée à 3 ans. À l’expiration de ces trois années, il ne sera plus possible pour le bailleur et le locataire de conclure un autre bail dérogatoire pour le même local, ils devront passer par un bail commercial de 9 ans.

Un encadrement des loyers

La Loi Pinel a modifié deux aspects de l’encadrement des loyers.

  • Premièrement, elle encadre la révision du loyer durant la période de location. La loi du 18 juin 2014 met ainsi en avant l’indice des loyers commerciaux (ILC), calculé par rapport aux prix à la consommation et au chiffre d’affaires du commerce de détail, et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). C’est donc la fin de l’indice du coût de la construction (ICC).
  • Ensuite, la loi Pinel réglemente le déplafonnement des loyers au moment de l’échéance du bail commercial. Elle prévoit que l’augmentation du loyer ne peut être supérieure à 10 % du montant de l’année précédente.

Une meilleure répartition des charges

Le bail commercial doit comporter un inventaire précis et détaillé des charges, impôts, taxes et redevances relatifs au bien loué. Ces charges doivent être réparties entre le bailleur et le locataire selon la surface exploitée. En outre, le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 est venu apporter une liste de charges qui ne pouvaient, en aucun cas, être imputées au locataire. De plus, depuis la loi Pinel, le bailleur a pour obligation de faire parvenir à son locataire un récapitulatif détaillé des charges, impôts, taxes…
Ces dispositions sont applicables pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

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Quand et comment résilier le bail commercial de mon local commercial ?

La résiliation d’un bail commercial est une démarche courante dans la vie d’une entreprise ou d'un commerce. Le développement d’une affaire ou d’une société peut amener à résilier un bail avant son terme dans le but de déménager vers un local commercial plus grand ou sur un meilleur emplacement. La cessation d’activité, pour retraite, pour incapacité ou par suite de difficultés financières, peut également contraindre à la résiliation anticipée d'un bail commercial.

1 - Quand peut-on résilier un bail commercial ?

Le bail commercial peut être résilié au terme de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans.
Toutefois la résiliation d’un bail commercial peut obéir à d’autres règles, rédigées dans le bail, dans certains cas :

  • Si le bail est d’une durée supérieure à 9 ans.
  • Si le local a été construit pour une seule utilisation (local monovalent).
  • Si le local comporte exclusivement des bureaux ou du stockage.

La résiliation d’un bail reconduit tacitement après ses 9 ans, peut être faite à chaque fin de trimestre civil.
Néanmoins, il est possible de résilier le bail commercial de façon amiable à n’importe quel moment du bail, c’est-à-dire sans attendre l’expiration d’une période triennale ou l’issue du bail. En pratique, la résiliation amiable du bail commercial intervient si le locataire souhaite cesser l’exploitation de son fonds de commerce sans chercher à vendre le droit au bail ou encore s’il souhaite déménager.
Il convient dans ce cas de réaliser une négociation amiable entre les parties (Bailleur et Locataire).

2 - Comment résilier un bail commercial

Le préavis pour résilier un bail commercial est de 6 mois. Le locataire doit signifier la résiliation du bail commercial par lettre recommandée avec accusé de réception dans deux cas :

  • Si la résiliation du bail commercial intervient à l’expiration d’une période triennale.
  • Si le bail commercial est résilié selon un motif de départ à la retraite.

Lorsque la résiliation intervient au terme ou au cours d’un bail commercial tacitement prolongé, il est préférable qu’elle soit signifiée par huissier de justice (acte extrajudiciaire).